请问常德这么多交房几年但无法办房产证的小区，现在好不容易办下来了，要卖房解决生活问题，请问税收节点按什么时间算？ 是否应该按合同备案时间或者交房时间算？
常德很多这种所谓的资金链断裂后续办不下房产证，等了几年才能办证的房子，实际上已经买了和交房好几年了，如果还按办证时间算，是否太过不合理？ 高额的增值税怎么办？ 另外亏本卖的房子还要收个人所得税是否更是不合理？
常德很多这种所谓的资金链断裂后续办不下房产证，等了几年才能办证的房子，实际上已经买了和交房好几年了，如果还按办证时间算，是否太过不合理？ 高额的增值税怎么办？ 另外亏本卖的房子还要收个人所得税是否更是不合理？
回复
帖内置顶 – – 2025-07-03 17:54
尊敬的网友：
您好！针对您提出的涉税咨询，回复如下：
一、关于买房时间点的界定问题
根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三条第四款规定：
“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”
二、关于增值税缴纳的问题
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》【财税（2016）36号】文件规定：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》【财政部 税务总局 住房城乡建设部公告（2024）16号】第二条第二款规定：（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。
综上，根据现行规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，同样适用该政策。
三、关于征收个人所得税的问题
根据《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（财税字【1999】278号）第四条的规定：
对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
国家税务总局常德市税务局
2025年7月3日
您好！针对您提出的涉税咨询，回复如下：
一、关于买房时间点的界定问题
根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三条第四款规定：
“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”
二、关于增值税缴纳的问题
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》【财税（2016）36号】文件规定：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》【财政部 税务总局 住房城乡建设部公告（2024）16号】第二条第二款规定：（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。
综上，根据现行规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，同样适用该政策。
三、关于征收个人所得税的问题
根据《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（财税字【1999】278号）第四条的规定：
对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
国家税务总局常德市税务局
2025年7月3日
按开票时间算的
契税发票或者不动产证都可以作为满二的依据，契税买房后让开发商开全款发票就能交啊，不一定等办证
根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172 号），二手房交易增值税的计算以房产证或契税完税证明的时间为准，遵循 “孰先” 原则。若契税完税证明的时间早于房产证，则以契税时间作为购房时间。例如，若契税完税证明显示 2022 年开具，即使房产证 2024 年才办理，增值税免征年限仍从 2022 年起算。
特殊情况：常德市在处理历史遗留问题时（如开发商欠税导致办证延迟），可能允许以实际交房时间或合同备案时间作为参考。例如，高新区中南珑悦项目通过专班协调，税务部门为业主办理了契税缴纳和发票开具，间接认可了实际交易时间的合理性
个人所得税的计算同样以房产证或契税完税证明的时间为准。若房屋持有满 5 年且为家庭唯一住房（“满五唯一”），可免征个人所得税；否则需按差额的 20% 或核定征收（交易价格的 1%-3%）
对于常德市因开发商问题导致房产证延迟的二手房交易，税收节点的认定以契税完税证明时间为核心依据，若早于房产证，可享受增值税减免。个人所得税方面，亏本卖房若能提供成本证明则无需缴纳，否则可能按核定征收。建议携带相关凭证到当地税务部门咨询，并利用地方政策争取合理权益。
特殊情况：常德市在处理历史遗留问题时（如开发商欠税导致办证延迟），可能允许以实际交房时间或合同备案时间作为参考。例如，高新区中南珑悦项目通过专班协调，税务部门为业主办理了契税缴纳和发票开具，间接认可了实际交易时间的合理性
个人所得税的计算同样以房产证或契税完税证明的时间为准。若房屋持有满 5 年且为家庭唯一住房（“满五唯一”），可免征个人所得税；否则需按差额的 20% 或核定征收（交易价格的 1%-3%）
对于常德市因开发商问题导致房产证延迟的二手房交易，税收节点的认定以契税完税证明时间为核心依据，若早于房产证，可享受增值税减免。个人所得税方面，亏本卖房若能提供成本证明则无需缴纳，否则可能按核定征收。建议携带相关凭证到当地税务部门咨询，并利用地方政策争取合理权益。
尊敬的网友：
您好！针对您提出的涉税咨询，回复如下：
一、关于买房时间点的界定问题
根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三条第四款规定：
“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”
二、关于增值税缴纳的问题
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》【财税（2016）36号】文件规定：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》【财政部 税务总局 住房城乡建设部公告（2024）16号】第二条第二款规定：（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。
综上，根据现行规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，同样适用该政策。
三、关于征收个人所得税的问题
根据《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（财税字【1999】278号）第四条的规定：
对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
国家税务总局常德市税务局
2025年7月3日
您好！针对您提出的涉税咨询，回复如下：
一、关于买房时间点的界定问题
根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三条第四款规定：
“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”
二、关于增值税缴纳的问题
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》【财税（2016）36号】文件规定：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》【财政部 税务总局 住房城乡建设部公告（2024）16号】第二条第二款规定：（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。
综上，根据现行规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，同样适用该政策。
三、关于征收个人所得税的问题
根据《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（财税字【1999】278号）第四条的规定：
对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
国家税务总局常德市税务局
2025年7月3日
