[投诉举报]常德市房管局制定公布的最新(2014年版）常德市商品房买卖合同（指导文本）违反了《湖南省物业管理条例》 [已回复]

常德市公布的最新商品房买卖合同（指导文本）违反了2018年7月19日湖南省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议通过的《湖南省物业管理条例》。
常德市商品房买卖合同（指导文本）如下内容写到“第四条  商品房项目基本情况 （二）建筑物区分所有权 4、以下部分归出卖人所有：⑴地上专用停车库、地下停车场；”而《湖南省物业管理条例》第八章第七十二条 规定“共用设施设备，是指物业管理区域内建费用已分摊进入房屋销售价格的...、非经营性车场车库、...”。房管局制定的常德市商品房买卖合同（指导文本）怎么可以不区分停车库停车场的经营性和非经营性，要求地上专用停车库、地下停车场为出卖人所有。
莫非常德市房管局不需要遵守湖南省人大常委会决议？

心思都明白，想免费使用地下停车场！

是要与时俱进进行修改了

19哥：心思都明白，想免费使用地下停车场！http://175.6.36.125/bbs-read-jump?pid=4806885

地下停车场不属于公摊，人家花钱建的，怎么可能免费使用。换位思考。

德伯：地下停车场不属于公摊，人家花钱建的，怎么可能免费使用。换位思考。http://175.6.36.125/bbs-read-jump?pid=4807021

终审改判：应有不低于15%的车库归业主所有
一审判决是在2011年，而一审判决后，被告星汉公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉，请求中院依法驳回业委会的诉讼请求。南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：撤销原判，发回重审。
法院认为，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。
因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告业委会要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，法院不予支持。
星汉公司已交付了24个车库，尚应向原告业委会移交5个车库。因星汉公司应移交的车库已实际出售给小区其他业主，业委会要求移交车库的请求实际无法履行，故业委会有权要求星汉公司支付5个车库对应的出售价款500000元。
2014年9月，鼓楼区法院经审理，作出重审判决，被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。
宣判后，双方均未上诉。判决已生效。
（来源搜狐新闻）

牛屄扯蛋：早就说了，楼主一根筋，物权关系由合同法、物权法等法律确定，地方物管条例调整物业和业主关系，和买卖合同、开发商毛关系没有，退一步，即便它要乱管事，也不能违法乱说话。http://175.6.36.125/bbs-read-jump?pid=4806978

违法没违法、谁违法了等司法局回复呗

19哥：心思都明白，想免费使用地下停车场！http://175.6.36.125/bbs-read-jump?pid=4806885

我依法维权，你怎么不说西安维权的那个女士就是想免费开奔驰啊？

xiaobin4333：终审改判：应有不低于15%的车库归业主所有
一审判决是在2011年，而一审判决后，被告星汉公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉，请求中院依法驳回业委会的诉讼请求。南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：撤销原判，发回重审。
...http://175.6.36.125/bbs-read-jump?pid=4807199

楼主要搞清楚，地下室停车位和地面停车位、地面停车库是完全不同的概念。

晚风拂柳：楼主要搞清楚，地下室停车位和地面停车位、地面停车库是完全不同的概念。http://175.6.36.125/bbs-read-jump?pid=4807263

南京地下车库案的启示：1、对开发商而言，车库或车位的建设，不能超出规划核准范围，在规划核准之外建设车位，存在归全体业主共有的风险；2、对于主体建筑和地下车库的面积分摊要核算准确；3、售房合同中应将归业主共有的车位和可以销售的车位分开列举并明确约定。（四川英济律师事务所李永生律师）

尊敬的市民网友：
行政机关发布的“指导文本”、“示范文本”属于格式文本，是行政机关对社会相关事务进行引导和指导的参照性、参考性文件，不具有强制效力。使用者可以根据实际对文本内容进行取舍、增减。这就好比国家出版了《公文写作范本大全》，某人要写行政许可申请书，不清楚格式，就找来《公文写作范本大全》，再按照其中“行政许可申请书示范文本”的格式，根据自己的实际情况撰写申请书。这种示范文本只具有指导性，不具有强制力，即不是必须照搬照抄一字不能改。
常德市房地产管理局、常德市工商行政管理局2014年发布的《常德市商品房买卖合同（指导文本）》是格式文本，用于参照、参考。其说明已经表明“一、......用以指导商品房买卖双方签订合同；三、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，应由双方当事人协商确定”。您提到的《常德市商品房买卖合同（指导文本）》“第四条  商品房项目基本情况 （二）建筑物区分所有权 4、以下部分归出卖人所有：⑴地上专用停车库、地下停车场；”，这都是可以根据实际情况，在双方当事人协商一致的前提下，可以删除或添加的内容。目前我市商品房买卖，比较常见的是房屋销售价格不包含非经营性车场车库（一般是指地下停车位）建设费用的。如果出现了分摊进入房屋销售价格的情况，则商品房买卖合同相关条款是可以根据实际进行调整和修改的，不是必须照抄照搬指导文本。
作为不具有强制力、用于参考的指导文本，《常德市商品房买卖合同（指导文本）》不违反《湖南省物业管理条例》第七十二条（四）项。
感谢您对我局工作的关心。

                         常德市司法局
                         2019年4月24日

尊敬的市民网友：
行政机关发布的“指导文本”、“示范文本”属于格式文本，是行政机关对社会相关事务进行引导和指导的参照性、参考性文件，不具有强制效力。使用者可以根据实际对文本内容进行取舍、增减。这就好比国家出版了《公文写作范本大全》，某人要写行政许可申请书，不清楚格式，就找来《公文写作范本大全》，再按照其中“行政许可申请书示范文本”的格式，根据自己的实际情况撰写申请书。这种示范文本只具有指导性，不具有强制力，即不是必须照搬照抄一字不能改。
常德市房地产管理局、常德市工商行政管理局2014年发布的《常德市商品房买卖合同（指导文本）》是格式文本，用于参照、参考。其说明已经表明“一、......用以指导商品房买卖双方签订合同；三、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，应由双方当事人协商确定”。您提到的《常德市商品房买卖合同（指导文本）》“第四条  商品房项目基本情况 （二）建筑物区分所有权 4、以下部分归出卖人所有：⑴地上专用停车库、地下停车场；”，这都是可以根据实际情况，在双方当事人协商一致的前提下，可以删除或添加的内容。目前我市商品房买卖，比较常见的是房屋销售价格不包含非经营性车场车库（一般是指地下停车位）建设费用的。如果出现了分摊进入房屋销售价格的情况，则商品房买卖合同相关条款是可以根据实际进行调整和修改的，不是必须照抄照搬指导文本。
作为不具有强制力、用于参考的指导文本，《常德市商品房买卖合同（指导文本）》不违反《湖南省物业管理条例》第七十二条（四）项。
感谢您对我局工作的关心。

                          常德市司法局
                         2019年4月24日

以上指导文本的相关条款，应该是根据规划局的一份文件定的，而规划局的那份文件已经废止了，估计是那文件违背了法律条文。http://bbs.changde.gov.cn/read-849248-1 。《常德市城区住宅建设项目配套公共用房和设施建设管理规定》（以下简称“《管理规定》”）是有由市房管局起草，市规划局、市国土局、市住建局、市房管局于2011年10月10日联合行文发布的。该文第五条第（一）项的制定依据为《城市地下空间开发利用管理规定》（建设部令第108号）第二十五条之规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”
由于该文已不适应我市经济社会发展的需要，我局于2018年6月7日发布了《常德市规划局关于废止<常德市城区住宅建设项目配套公共用房和设施建设管理规定>的通知》（常规发〔2018〕4号），根据《湖南省规范性文件管理办法》第二十七条废止了《管理规定》。目前，该《管理规定》已失去法律效力，属废止文件。
感谢您对城乡规划工作的关心和支持！
                              常德市规划局